Se sei alla ricerca di una nuova casa o se voi fare un investimento, accedere ad un’asta immobiliare è una possibilità da valutare seriamente. Un tempo appannaggio solo di esperti di procedure giudiziarie, oramai con internet e modalità di acquisto più veloci e trasparenti, le aste sono infatti alla portata di tutti. Cerchiamo di chiarire innanzitutto in cosa consiste un’asta: si tratta di un processo esecutivo o fallimentare intrapreso da creditori del proprietario dell’immobile per recuperare almeno una parte delle somme che a loro spettano.

Nell’asta in busta chiusa si presenta la propria offerta di acquisto allegando una cauzione pari al 10%: se c’è una sola offerta, l’immobile viene immediatamente aggiudicato, se invece ci sono più offerte, allora si procede con gara al rilancio. In un’asta il prezzo di vendita è estremamente conveniente, tanto che può arrivare fino al 20% in meno rispetto a quello di mercato e con il vantaggio ulteriore di non prevedere spese notarili poiché quelle legali, da corrispondere al Tribunale che ha indetto l’asta, sono di molto inferiori. Ma come avviene il pagamento? Molti pensano che per poter effettuare un acquisto di un immobile attraverso una vendita giudiziaria occorra disporre solo di somme in contanti. Nulla di più sbagliato: si può anche comprare con mutuo.

In questo caso le condizioni sono le stesse dell’acquisto classico, con possibilità di poter usufruire dei benefici fiscali per l1acquisto della “prima casa”. Già da queste prime indicazioni appare evidente di quanto possa essere vantaggioso comprare con un’asta, in più, dal 2014, un accordo tra l’Associazione Bancaria Italiana e i Tribunali ha semplificato enormemente le procedure sulla richiesta dei finanziamenti facendo coincidere i tempi del Tribunale con quelli bancari e limitando spese e tassi di interesse. Una volta che hai consultato l’elenco degli Immobili all’asta a Palermo è necessario esaminare tutta la documentazione relativa come avviso di vendita, fotografie, planimetrie e relazione di stima prima di decidere di partecipare alla procedura di acquisto e facendoti seguire preferibilmente da un consulente esperto di fiducia. Anche se questa ti potrà sembrare apparentemente una spesa in più, la consulenza di uno specialista garantisce invece un’assistenza specializzata indispensabile che è meglio non trascurare, prima, durante e nella fase post aggiudicazione. Ci sono infatti molte cose da valutare in un immobile all’asta: definire il limite massimo della somma da investire, evidenziare vincoli e oneri cancellabili o a carico dell’acquirente, sapere se gli immobili sono occupati, informarsi se ci sono eventuali spese accessorie oltre al prezzo di aggiudicazione, conoscere esattamente le modalità e la procedura di pagamento, valutare i tempi disponibili, visitare l’immobile contattando il custode giudiziario.

Essendoci molte aste giudiziarie a Palermo è di grande utilità consultare il sito abi.it per sapere quali sono le banche convenzionate con ogni Tribunale e/o chiedere a un esperto che saprà sicuramente indicarti come fare. È consigliabile individuare una o più banche alle quali puoi chiedere un preventivo e poi decidere, dato che l’importo finanziabile dalla banca può arrivare fino al 100% del prezzo di aggiudicazione purché esso rientri nell’80% del suo valore certificato dalla perizia. Se sei intenzionato a richiedere un mutuo occorrerà muoversi con largo anticipo (almeno 30-45 giorni prima dell’asta), infatti la banca avrà necessità di avviare una procedura particolare diversa da quella standard. Ti chiederà di fornirle il bando di partecipazione all’asta, la tua documentazione anagrafica e reddituale, una perizia dell’immobile e l’eventuale relazione notarile preliminare.

La banca dal canto suo dovrà redigere una scrittura privata da te sottoscritta chiamata Preliminare di mutuo per l’acquisto di un immobile da vendita giudiziaria e, prima che avvenga l’asta, dovrà comunicarti l’effettiva delibera del mutuo e l’importo da finanziare. È bene sapere che in caso di particolari e gravi abusi sull’immobile periziati dal tecnico del Tribunale non è detto che il mutuo sia una strada percorribile, almeno in un primo momento. Infatti, la stessa banca potrebbe optare per un prefinanziamento, con tassi di interesse più alti, e solo dopo aver regolarizzato l’immobile procedere all’erogazione del mutuo.

Tale procedura è, a volte, quella più seguita anche nel caso in cui la banca si voglia tutelare rispetto anche a ipoteche gravanti sull’immobile che potrà cancellare non contestualmente all’erogazione del mutuo ma solo dopo qualche tempo dopo.

Per maggiori informazioni