La crisi economica italiana è sfociata nell’irrimediabile esecuzione forzata sul patrimonio immobiliare dei cittadini, con un conseguente aumento delle aste giudiziarie, anche a Palermo. Di contro, questa rappresenta una grande opportunità per tutti coloro che volessero acquistare un immobile a “prezzi scontati” ossia pagando un prezzo molto più basso rispetto al valore di mercato. Muoversi nel mondo delle aste giudiziarie richiede però una certa conoscenza sulle modalità di partecipazione e sull’iter procedurale che ne regola lo svolgimento.

Occorre leggere innanzitutto l’avviso di vendita, un provvedimento che permette di conoscere le fondamentali condizioni di vendita dell’immobile, alcune sue caratteristiche, e soprattutto il prezzo base e l’offerta minima con cui si può partecipare. Dalla lettura della perizia di stima, meglio nota come CTU, invece, si possono ricavare notizie più dettagliate sull’origine e sullo stato dell’immobile con foto, planimetrie, dati catastali, titolo di proprietà ed eventuali vincoli, irregolarità e diritti reali sull’immobile (usufrutto, abitazione, ecc.).

Chi si affaccia al sistema delle aste giudiziarie sa quanto sia importante prendere visione di questo documento, redatto da un esperto nominato dal Giudice delle esecuzioni. Rappresenta, infatti, lo strumento fondamentale per conoscere se l’immobile ha o meno irregolarità e a quanto ammontano i costi per renderlo regolare: tutti dettagli certamente di non poco conto. Un altro aspetto non trascurabile è il diritto del potenziale acquirente di richiedere la visione dell’immobile per il tramite del custode giudiziario, anch’esso nominato dal giudice delle esecuzioni ed in questo caso è sempre preferibile farsi accompagnare da un proprio tecnico di fiducia, specie se non si ha molta dimestichezza nella valutazione degli immobili.

E’ bene precisare che la partecipazione ad un’asta giudiziale, preclusa solo al debitore, implica la presentazione di un’offerta in busta chiusa, da consegnare presso lo studio o l’associazione del professionista delegato o la cancelleria del Tribunale se trattasi di una vendita fallimentare, indicante i dati di chi partecipa, tempi, prezzo e modalità di pagamento. All’interno della medesima busta è obbligo inserire un assegno circolare intestato alla procedura esecutiva quale cauzione in misura differente a seconda di quanto disposto dall’avviso di vendita.

In caso di aggiudicazione l’importo contenuto in esso sarà trattenuto e versato su un apposito c/c mentre in caso contrario (nel caso sia un altro soggetto ad aggiudicarsi il bene) lo stesso assegno verrà restituito il giorno stesso e senza nessun addebito. Il passaggio effettivo della proprietà, avviene saldando prima l’intero importo entro il termine stabilito dall’avviso di vendita (20-60-120 giorni dall’aggiudicazione) e depositando un ulteriore importo quale “cauzione spese” calcolato forfettariamente sempre in misura percentuale ma che per buona parte verrà restituita dopo che saranno pagate le spese di trasferimento. Con il decreto di trasferimento, sempre che qualcuno non abbia fatto opposizione allo stesso, viene disposta anche la cancellazione delle formalità: ipoteche, pignoramenti ecc.

Grande novità è rappresentata dal fatto che dal 10 Aprile 2018 le aste giudiziarie si svolgeranno anche in modalità telematica, attraverso un sistema che garantirà un’ulteriore sicurezza per i partecipanti. Questa nuova modalità è stata infatti pensata dal Ministero per eliminare “sgradevoli” quanto inopportuni contatti con i debitori, che potrebbero interferire sulla volontà di chi partecipa, e possibili “accordi” illegali tra i diversi partecipanti. L’intricato quanto interessante mondo delle vendite giudiziarie permette comunque di realizzare vantaggiosi affari, tenuto soprattutto conto di alcuni meccanismi introdotti in questi ultimi anni per favorire sempre più una maggiore partecipazione, come l’automatico “ribasso” di prezzo del 25% sul prezzo di vendita ogni volta che l’asta va deserta e l’introduzione di un’offerta minima per poter partecipare rispetto al prezzo base.

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