Quando qualche anno fa mi ripetevano che la crisi avrebbe generato opportunità stentavo a comprenderne il significato. E’ proprio l’aver vissuto un periodo di crisi, dovuto al cambio di un mio status di vita, che mi ha portato ad attuare un cambiamento ovvero far evolvere la mia figura e, di conseguenza, il mio lavoro. Da semplice agente immobiliare ho iniziato a vedermi più come un consulente e ho deciso di investire per diventare tale.

Ma in quale ambito della mia professione? Da anni ero interessato alla materia giudiziaria, nello specifico le aste immobiliari, ed è così che ho deciso di studiare per apprendere.

Oltre 500 aste esaminate nell’ultimo anno vi sembrano un buon numero?

Non esattamente. Occorre parteciparvi e capire come funziona il meccanismo.

Da lì ho iniziato a incontrare persone, chi mi chiedeva aiuto per partecipare e professionisti, delegati e addetti ai lavori in Tribunale, che si occupavano della vendita.

Solo così ho realizzato che le aste immobiliari rappresentano un mercato in forte espansione ed è crescente la ricerca di consulenti in grado di poter seguire professionalmente investitori ma anche gli stessi esecutati.

Perfino le maggiori università private propongono dei corsi di specializzazione in tema al fine di formare figure competenti che saranno in grado di individuare i migliori immobili, attraverso una attività di due diligence, oltre che seguire il cliente nella fase pre – post asta.

In realtà i vantaggi nell’acquisto di un immobile all’asta sono molti e anche il mercato sembra essersene accorto: prezzi convenienti e, soprattutto, senza reali pericoli di ritorsione da parte dei diretti interessati.

Ma c’è una sorta di “Vademecum” da seguire per evitare di incorrere in errori?

Io suggerisco 10 semplici regole (ispirazione dal sito asteavvisi) da tenere sempre ben presenti.

  1. Non dare per scontata la convenienza del prezzo;
  2. Valutare se si ha urgenza o meno: i tempi per ottenere la casa non sono sempre prevedibili;
  3. Visionare tutti i documenti disponibili: l’avviso di vendita, la relazione di stima, planimetrie, fotografie almeno 45 giorni prima dell’asta;
  4. Leggere con cura la perizia, controllando i vincoli e gli oneri a carico dell’acquirente;
  5. Visitare gli immobili prima dell’asta con l’ausilio del custode nominato dal giudice, anche per rendersi conto di persona di eventuali disagi non menzionati nella perizia;
  6. Decidere il budget da investire prima dell’asta, agire con calma e razionalità senza farsi trascinare dall’emotività ed esporsi più del dovuto (credetemi, spesso succede). È bene assistere prima ad altre aste per capire come muoversi;
  7. Informarsi sulle spese da sostenere oltre al prezzo (imposta di registro, Iva o spese condominiali pendenti);
  8. Modalità di pagamento: chi acquista all’asta deve poter disporre subito di una la cifra richiesta pari al 10% circa del prezzo che intende offrire; per il resto esistono istituti di credito convenzionati con i tribunali per concedere mutuo fino al 100%;
  9. Tener conto della tassazione e dei benefici fiscali: le imposte sono calcolate come nel libero mercato ma con il vantaggio che non c’è notaio (eventualmente solo per atto di mutuo). La volontà di usufruire delle agevolazioni deve essere espressa in sede d’asta o al termine della stessa;
  10. Disponibilità: anche se la liberazione è certa, occhio comunque agli immobili occupati. Il decreto di trasferimento consente l’immediato rilascio del bene anche se i tempi non proprio brevissimi.

 

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